房地产行业新手老手必读的房地产基础知识

  就算是房地产行业的销售人员也未必能够全部了解房地产的全部知识吧！我们作为行业外人员更加不可能了解了，可是买房是我们一生的追求，为了能够买到逞心如意的房子，我们不得不了解其相关知识。以下是蜗牛家小编为你总结的一些我们经常会用到的房地产知识！

　　1、什么是房地产？

　　是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。

　　2、房地产市场：

　　是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

　　一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。

　　二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。

　　三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。

　　3、单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：

　　A、商品房B、非商品房C、集资房D、福利房E、私房

　　4、从房地产用途来区分可以分为以下几点：

　　写字楼：1.标准写字楼2.商住写字楼

　　住宅：1.高层住宅（小高层）2.多层住宅

　　商铺：1.临街地铺2.裙楼商铺

　　常用词语的解释

　　1、房地产产权：

　　是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。

　　2、土地类型：

　　土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。

　　3、三通一平：

　　是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。

　　4、七通一平：

　　是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

　　5、土地使用权年限：

　　是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。

　　居住用地70年；

　　工业用地50年；

　　教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

　　商业、旅游、娱乐用地40年；

　　仓储用地50年；

　　综合或者其他用地50年。

　　基本参数

　　复式：

　　区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；

　　错层：

　　户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；

　　进深：

　　一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；

　　开间：

　　住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；

　　层高：

　　房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

　　净高：

　　一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

　　户型：

　　根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；

　　建筑系数：

　　“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

　　与产权有关的概念

　　房屋产权：

　　泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

　　房屋权属登记：

　　指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

　　房地产权登记：

　　通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。

　　共有产权：

　　指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

　　房屋抵押：

　　产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。

　　过户：

　　即更换房屋承租人姓名。

　　与面积有关的概念

　　建筑面积：

　　建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积；

　　公摊面积：

　　1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

　　2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

　　商品房销售面积：

　　商品房销售面积=套内建筑面积分摊公用面积

　　套内建筑面积：

　　套内建筑面积=套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积

　　使用面积：

　　建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

　　使用面积系数：

　　用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

　　辅助面积：

　　建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

　　结构建筑面积：

　　建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

　　使用率：

　　使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

　　实用率：

　　套内建筑面积和住宅面积之比。

　　套内墙体面积：

　　公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

　　公摊的公用建筑面积：

　　公摊的公用建筑面积=套内面积×公用建筑面积分摊系数

　　公用建筑面积分摊系数：

　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和

　　公用建筑面积：

　　公用建筑面积=整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积

　　容积率：

　　总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

　　建筑覆盖率：

　　又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比

　　绿化率：

　　指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　绿地率：

　　指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

　　与银行贷款有关的概念

　　按揭：

　　是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

　　按揭所用材料：

　　1、身份证复印件；

　　2、**本复印件；3、结婚证复印件；4、学历证复印件；5、收入证明；6、购房合同复印件；7、营业执照复印件；8、三个月的连续税单；9、固定资产的发票；10、借款申请表。

　　契税：

　　指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的**大税额的一次税费，根据各地情况不同实行3%~5%的幅度税率，综合优惠后约为房价的1.5%。

　　与住宅相关的概念

　　公寓式住宅：

　　相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。

　　花园式住宅：

　　一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。

　　双拼：

　　连拼，叠拼。

　　商住住房(SOHO)：

　　Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。

　　经济适用房：

　　具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。