在瑞丽的聪明人，选择这样买学区房

2020/09/22 17:11

在房子的价值体系中，外部的配套因素主要包含交通、就业、学区、生活便利程度等方面，

其中学区是至关重要的一点。

—— 大多数人到了30多岁，因孩子上学而买房或换房的事，就该提上议程了，

而且这个需求还很刚性，几乎是“改善购房”的**大驱动力。

毕竟再苦不能苦教育啊...

1.

先说学区房的价值。

学区房 = 房子+学票（入学资格）

毫无疑问，买学区房，**主要的目的就是为了获得学票；

但反过来，学票却并非只有买房这一条路。

我印象里，几年前上海一个名校的名额大概几十万（关系不是特别硬的那种）。

这笔钱江湖人称“条子费”。

但它与“买学区房上名校”性质完全不同：

前者是纯消费，花钱买入学资格；

后者是投资，学票用完了，还能以原价甚至更高的价格转手。

—— 这也是学区房的核心价值所在，

毕竟学区房从来不缺接盘侠，哪怕再贵，总有人趋之若鹜。

再说风险。

**资源与其他配套不同，

一套房周围的交通、商场、写字楼，建成了就基本固定下来，至少十几年内不会有太大的变动；

而学区，完全可能会因为一纸政令而升入高空，或者跌入谷底。

政策利好，学区房就跟着**；

政策利空，学区房就跟着贬值；

如果政策彻底取消学区入学，学区房就要直接砍掉“学票”价值，恢复到同等地段的“非学区房”价格。

学区房的风险主要是来源于此。

2.

那么，基于这样的价值和风险，学区房应该怎么买？

学区房有两个规律：

一、学票的价值是固定的

哪怕是房子面积再小，都对应一个入学名额。

二、 边际效应递减

房子总价越高，学票溢价越来越不明显。

越是老破小，学区溢价越多；

而面积越大、总价越贵、小区越高档，学区溢价越少。

一个30平老破**区开间，单价可以比肩甚至超过豪宅；

而总价3000w的学区豪宅，跟同等段位的非学区豪宅，单价却相差不大，

没有学区的，卖15w；有学区的，也是卖15w。

因此，从投资角度来看，

带学区的高端住宅、豪宅，就是风险**小、**安全的学区房。

因为到了这种级别，学区溢价足够小 —— 买豪宅，上学名额免费赠送。

就算哪天政策变了、学票没了，房价也依然坚挺。

3.

但，买得起豪宅的终究是少数，

预算有限、又想要追求好学区的普通人，则适合选择另一个极端：

买总价**低、**便宜的那套，哪怕只有30平、20平、15平。

—— 因为你要的就是一个入学资格而已，房子只是附带的，

附加成本自然越低越好。

在这种「总价**低，只求学票」的模式下，实现利益**大化的方式就是：

多养孩子、多用学票。

将学区往细了拆解，它的价值无非就两部分：

房票的使用价值 + 将学票卖出赚取差价

若是没有孩子上学，则相当于放弃了房票的使用价值，

而这部分价值，正是在学区房“买入-使用-卖出”过程中可以真正得利的部分。

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