2020/08/21 14:56

1

利率还会降吗？低利率是大势所趋

央行宣布全面降准0.5个百分点，而且是普遍降准，不是定向降准，此次共释放基础货币8000亿元。

事实上，从2019年8月开始，美联储开启近10年来首次降息之后，至少已有20多个国家的央行进入降息大军，全球新一轮货币宽松早已开启。

从趋势上看，全球各大经济体越来越依赖于“刺激”，低利率、零利率、负利率将长期存在，中国也难免被裹挟其中，降准、降息也是大势所趋。

中国目前的利率水平，已处在历史上罕见的低位，存贷款基准利率均处在2007年以来的**低水平。

长远来看，中国迟早也会进入低利率，甚至零利率、负利率的时代。

2

房价还会涨吗？利率在降，印钞速度也在降

降息会如何影响房价？这是很多人关心的。

有人说，货币宽松，会刺激房价上涨，这在过去是对的。过去10年，总共有两次房价暴涨，都有银根宽松的因素。

2008年的全球金融危机，央行在三个月内启动四次降息，再加上“4万亿计划”，共同推动了2009－2010年的房价高峰。2012到2015年的连续降息与楼市去库存政策，则推动了2016-2017年的房价高峰。

无论是国内还是国外，降息和房价都有强相关关系，这是经济规律。但**近两年，却出现了一种新情况，自2017年的房价高峰之后，货币其实仍然在宽松，但房价几乎纹丝不动，原因是什么？

一方面，房地产不允许作为短期刺激经济的手段，定向降息、定向降准越来越普遍。换句话说，房地产被锁死了，货币之水不能像以前那样流入这个市场了。

另一方面更重要，利率虽然在降，但印钞速度也在降，广义货币M2的增速从**高峰的20%左右已降至8%左右，2018年甚至降至7%以内。中央说“不搞大水漫灌”，不能仅看利率，还要看M2的增速。

从趋势上看，中国将持续呈现“低利率＋低速印钞”的双低状态。所以，低利率不一定会带来大幅度的通货膨胀，更多的是为了对冲M2的降速，达到一种新的平衡。

我认为，20年代，大城市特别是中心城市的房价还能涨，毕竟经济仍然在增长、货币也处在宽松周期，但上涨幅度肯定会逐年降低，**终回归到社会无风险利率水平，别指望像以前那样动辄翻倍。

毕竟，GDP增速、M2增速也在逐年降低，房价和这两个数据是有共振效应的。

3

学区房还会涨吗？买中等偏上

未来10年，人们对优质教育的渴求，不会减弱。不要指望优质教育资源能够实现均衡分布，这是不可能完成的任务，即使是欧美等发达国家，也存在“学区房“的现象。

从政策层面看，多校划片、电脑派位、租房上学等举措，会用来对冲公众对学区房的焦虑，政策可变性会越来越高，学区房的投资风险会越来越大。

我的建议是，如果一定要买，**好不要买全城瞩目的那种名校（土豪随意），因为这类**的学位，供求关系极为紧张，属于重点调控对象，政策不确定性很高，即使买到对口小区，也不一定能确保有学位。记住这句话，学区房从不刚性兑付。

应该买那种中等偏上的学区，这类**的教育水平不差，能够确保普通人接受体面的教育，另一方面，这类**的供求关系没有紧张到不可调和的地步，确定性好，价格也不会太高。

4

公寓要不要买？永远是次优选择

从政策趋势来看，很多城市对这类产品越来越不友好。一方面，不支持、不允许打擦边球，把商办用地拿来搞居住用途，开发商在宣传这类产品时，都不敢打居住牌。

有的城市甚至规定，商办物业面积不能低于300平米，或者小面积商办物业不允许修厕所，这简直是对公寓的精准打击。这都让公寓的居住价值大打折扣，从而影响其投资价值。

当然，也有一些城市，对公寓比较友好，允许这些类住宅产品，参与积分**，甚至给予公办学位。这类公寓，除了土地性质和交易税费，实际上和住宅差别不大，价值需要重估。

几乎所有公寓产品，都存在流动性差的问题，在二手市场卖不起价，只能靠租金来收回成本，但租金的涨幅是非常慢的，不像房价那样容易拉升。

另外，任何时候买公寓，都要做好长期持有的准备，得靠收租来慢慢**，别指望挣快钱。

5

什么才是好的买房时机？钱攒够了就买

面对不确定性，人们的**反应是茫然。买房时机，是**多人关心的。

我的建议是，如果是刚需，钱攒够了就买，不需要关心买房时机，因为你还没有资格去关心这个问题。

对刚需来说，人生**套房的首要价值是使用价值，自住、结婚、上学以及归属感、社交认同感，这些东西要比投资价值更重要。

当然，遇到楼市下行期，也的确存在“买了就跌”的现象，但老实说，没有几个人能真正抄到底，巴菲特都做不到。更何况，房子不是股票，只要你买得不是很差，过几年还是能涨回来的。

巴菲特从来不抄底，而是长期持有。

对投资者来说，资金不能低效使用，买房需要关心买入成本、资金成本和机会成本。

我的建议是，货币宽松的前夕或者初期买入，是**佳时机。因为这种时候，银行的额度会比较宽松，而且市场情绪还没有完全调动起来，买方的议价空间大，容易挖到笋。